公示一批房源价格，新盘碧桂园国湖1.69-3万，惊爆了一批吃瓜群众，西咸新区都3万了，4月西安房价同比去年涨幅23.8%，房价要上天吗？

其实，3万只是个别现象，西安早就已经破7万，中大国际9号新房的时候就卖到5万/㎡，二手房报价在7-8万/㎡，以偏概全并不能说明西安的房价。

碧桂园国湖2017年以18.8亿元拿地，折合楼面价达到6343元/㎡，据美城股份数据统计，西安2019年5月土拍月均楼面价才4157元/㎡。面粉价高，自然面包价高，碧桂园国湖一开始就定位高端产品。

西安近期2万+的高端产品的增多，拉高了整体均价，也说明不了房价的涨幅，购房者不必过于担心。

2019年西安真实的房价是什么呢？

1、不限购区域5000-3万+不等，热度比较高的是沣西新城、秦汉新城，距离市区较近，区域内未来有地铁通车，投资居多。周边高陵、临潼、鄠邑等地区价格低，距离市区远，西安的购房者关注度较低。

2、限购区域9000-3万+不等，曲江、高新整体价格最高，港务区、城西、沣东新城个别楼盘是价值洼地。

影响房价的两大因素是地段和产品，高层、小高层、洋房、别墅，是否带装修，装修品牌、物业品牌都要考虑进去。同一楼盘不同产品价格都会相差很多。

房博士把2019年上半年已备案的楼盘，细化到每个楼栋，分4个价格梯度做了整理，这些楼盘大多数已经登记销售，购房者可以查询楼盘对应的价格，为后期新推房源作为参考。

限购区1w以下楼盘

1万以下的楼盘越来越少，买到就是赚到。清凉山居、华清学府城、高科绿水东城可以说是主城区内捡漏了，都要摇号，这几个项目拿地较早，清凉山居主打环境后期主推别墅，华清学府城、高科绿水东城定位刚需，都是多期开发，前几期已交房入住。高科绿水东城预计近期推84-88平米2室户型，华清学府城后期待定。

港务区因为交通不便，还没有发展起来，是价值洼地，西港碧水湾平销，一期已经交房入住，附近的西港花园学校已开学多年，生活气息浓厚，没有摇上号的刚需可以考虑。

1w-1.5w楼盘

今年备案的1万-1万5的楼盘有43个，其中“千人摇”的有绿地新里城兰亭公馆、紫薇东进、大华翰林华府、大华公园世家、金地曲江褐石小镇、德杰状元府邸、西安奥园誉府、紫薇花园洲、康桥悦蓉园、华润置地·曲江九里、曲江风华。

这几个楼盘几乎是逢开必摇，房源以高层刚需为主，曲江价格略高，曲江风华、华润置地·曲江九里精装高层均价都在1万4以上，金地曲江褐石小镇超高层均价1万2，其他区域精装高层均价大多在1万2，毛坯房均价1万-1万1。

其中最难摇的楼盘前三，康桥悦蓉园中签率6.84%，绿地新里城兰亭公馆中签率16.33%，城西日光盘德杰状元府邸中签率18.56。

这三个楼盘代表了西安大多数热盘的特点，核心地段性价比高，户型在90-130㎡居多。这一类房源受众广，自住或者投资都可以。

价格便宜却平销的楼盘

湾流处于浐灞核心位置，紧邻浐灞五小，精装高层1万2，地段、价格都合适，登记却挂零，一来和开发商的口碑有关，没有周边的万科品牌大，二来和项目缺乏前期宣传，在市场上没有太大声音，许多购房者不了解，不敢下手。

对这一类楼盘，购房者最好多了解，找出销售不好的原因，看能否接受。

1.5w-2w楼盘

1万5到2万的楼盘集中在曲江、高新，还有其他区域的洋房，或大平层产品，金辉世界城、保利·天悦、天地源万熙天地等，因为曲江、高新政策利好，配套成熟，地段稀缺，所以价格再高，依然是逢开必摇。这一类楼盘适合改善或投资人群。

龙湖景麟天序、公园上城、中国铁建西派国际等主打洋房或大平层，这一类楼盘适合改善，曲江、高新高层的价格可以享受到更高端的产品。

2w+楼盘

西安2万+的还有去年备案的曲江玫瑰园二期、万科翡翠国宾等，高端项目越来越多。

曲江一期的华润置地悦府，均价2万千人摇，前段时间引起了轰动，中签率仅16.67%，地段+品牌+大平层产品，受到改善和投资客的青睐。可以看出高品质的高价产品一样很受欢迎，西安改善市场逐渐扩大。

其他高端盘集中在浐灞、长安、西咸等环境较好的新开发区，长安金茂府、碧桂园香湖湾1号、融创揽月府等大多数平销，适合改善自住。

总结，西安限购区域2019年备案价格集中在1万-1万5，1万2的楼盘很多千人摇，买到靠运气。下半年预计价格不会有太大变化，1万5以上的改善房增多，主城区的高层依然紧缺，刚需、投资看到合适的及时出手。