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打开封闭小区新规侵扰高端市场 《意见》合法性存疑） 
《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

近日印发，意见中的第十六点是：优化街区路网结构。加强街区

的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、

尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街

区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位

大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题

，促进土地节约利用。

亚豪机构市场总监郭毅分析，该《意见》目的在于提高城市规划

管理的水平，但是，由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求

变更以及已售房产公共部分的使用用途调整，《意见》能否得以

行之有效地实施，有三方面问题需要注意。

一、城市规划和土地规划并轨的问题

《意见》明确要求，要“加强街区的规划和建设，分梯级明确新

建街区面积”，对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，城市规划更

加宏观，具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现，然而，

由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异，在《意见》的落

地执行上将会因此受到掣肘。

二者的规划出发点不同。城市规划着眼于满足经济、社会发展需

要编制而成，土地规划的重心则是对土地资源的合理集约利用。

二者的规划思路不同。城市规划蓝图的制定着眼于经济发展的需

要，没有过多指标性要求的限制，而土地规划的重点在于刚性用

地指标的控制要求，二者之间存在一定的冲突。

二者的应用范围不同。城市规划的范围是城市发展的扩展边界，

可大可小，大多数的城市并未将全部行政辖区纳入到城市规划范

围内，而土地规划的规划范围则是整个行政辖区。在规划区内的

建设项目要同时符合二项规划的要求，而在规划区外、行政区内

的建筑项目只需要符合土地规划要求即可。

由此可见，虽然土地规划以城市规划为依据，但二者间的差异性

很大，如果将城市规划落地到更加微观的街区规划，则需要与土

地规划并轨，才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施

，郭毅认为。